住宅ローン控除について（令和 4 年から 7 年まで）

令和4年より、住宅ローン控除の制度内容に変更がありましたが、国税庁の HP にまだ情報が掲載されていませんでしたので、独自で分かりやすくまとめてみました。

主な変更点

控除率

住宅ローンの年末残高に対する控除率が、1.0% から 0.7% に変更となりました。

年末残高が 5000 万円の場合、令和 3 年までは控除率 1.0% で 50 万円だったのが、0.7% で 35 万円になりますので、15 万円の差となります。結構大きな金額ですよね。

築年数要件の廃止

マンション等の耐火建築物の住宅は築 25 年以下、それ以外の住宅は築 20 年以下という築年数要件が廃止され、新たに新耐震基準に適合している住宅がすべて対象となりました。

登記簿上の建築日付が昭和 57 年 1 月 1 日以降の家屋については、新耐震基準に適合している住宅とみなされます。

１か月購入するのが遅れたために住宅ローン控除が利用できなかった、などという理不尽なことがなくなりました。

住宅種別ごとの一覧表

不動産業者が売主の住宅（新築・新築未入居・中古リフォーム等再販売）

No	住宅種別	居住年	借入限度額※	控除率	控除期間
①	長期優良住宅・低炭素住宅	令和 4 年・令和 5 年	5000 万円	0.7%	13 年
②	長期優良住宅・低炭素住宅	令和 6 年・令和 7 年	4500 万円	0.7%	13 年
③	ZEH水準省エネ住宅	令和 4 年・令和 5 年	4500 万円	0.7%	13 年
④	ZEH水準省エネ住宅	令和 6 年・令和 7 年	3500 万円	0.7%	13 年
⑤	省エネ基準適合住宅	令和 4 年・令和 5 年	4000 万円	0.7%	13 年
⑥	省エネ基準適合住宅	令和 6 年・令和 7 年	3000 万円	0.7%	13 年
➆	その他の住宅	令和 4 年・令和 5 年	3000 万円	0.7%	13 年
⑧	その他の住宅	令和 6 年・令和 7 年	2000 万円	0.7%	10 年

※借入限度額　＝　住宅ローンの年末残高の限度額（上限額）

一般の方が売主の中古住宅

No	住宅種別	居住年	借入限度額※	控除率	控除期間
①	長期優良住宅・低炭素住宅	令和 4 年・令和 5 年 令和 6 年・令和 7 年	3000 万円	0.7%	10 年
②	ZEH水準省エネ住宅	令和 4 年・令和 5 年 令和 6 年・令和 7 年	3000 万円	0.7%	10 年
③	省エネ基準適合住宅	令和 4 年・令和 5 年 令和 6 年・令和 7 年	3000 万円	0.7%	10 年
④	その他の住宅	令和 4 年・令和 5 年 令和 6 年・令和 7 年	2000 万円	0.7%	10 年

※借入限度額　＝　住宅ローンの年末残高の限度額（上限額）

注意事項

住宅ローン控除制度について、勘違いや間違いやすい注意事項をまとめてみましたので、ご参考としてください。

売主が不動産業者と一般の方の違いとは？

前述した一覧表も売主が不動産業者の場合と一般の方の場合で分けてありますが、簡単に判別する方法は、物件の販売価格に消費税が掛かるか否かということになります。

消費税が掛かる場合、売主は不動産業者です。

逆に消費税が掛からない場合、売主は一般の方です。

いつくか具体的な例を示したいと思います。

リフォーム・リノベーション済マンション

不動産市場に出回っている物件のほとんどは、売主が不動産業者です。

ごく稀に一般の方がリフォーム（と言っても壁紙張替と一部設備の交換、およびクリーニングのみ、など）をした状態で売却活動をしていますが、消費税の有無を確認すれば判別は簡単です。

リフォーム等をしていない中古物件（戸建・マンション）

リフォーム等をしてお金を掛けてもその分高く売れるわけではありませんので、一般の方が家を売却する際は、ほとんどリフォーム等はしておりません。現状のまま売却となることが多いかと思います。

新築戸建（建売住宅）

ほぼ 100% 売主は不動産業者です。

販売価格に「税込」と記載があるかと思いますので、簡単に判別いただけます。

床面積の要件について

壁芯と内寸

基本的な要件として「新築または取得をした住宅の床面積が 50 平方メートル以上」とあります。

この「50 平方メートル」について、特にマンションの場合にご注意いただきたいのですが、物件の情報サイトや販売図面などの資料にある面積の表示は「壁芯（壁の中心線を結んで測った寸法）」となっています。

しかしながら、住宅ローン控除の床面積要件は「登記簿面積＝内寸（壁の内側を結んで測った寸法）」が 50 平方メートル以上となりますので、壁芯面積が 50 平方メートルを少ししか超えていない場合は、特に注意してください。

40 平方メートル以上 50 平方メートル未満

令和 3 年度税制改正（新コロナ法関連）で、床面積の要件が一部変更となりました。

それが「40 平方メートル以上 50 平方メートル未満」というものになりますが、この要件が成立するには 2 つの条件を満たす必要があります。私なりにかみ砕いてお伝えすると、

1. 住宅ローンを利用して購入する方の合計所得金額が 1000 万円以下である
2. 消費税が 10% 掛かる物件（売主が不動産業者）である

逆に考えると、売主が一般の方の物件は、床面積が「40 平方メートル以上 50 平方メートル未満」では駄目ということになります。

私のお客様の中でも、勘違いされている方が多くおりましたので、記載させていただきました。

根本的なこと

最後に、住宅ローン控除の制度について、根本的に勘違いされている方が多い内容について書かせていただきます。

住宅ローン控除の控除額について、何かの補助金や給付金のように控除額分のお金が戻ってくると勘違いしている方が多く散見されました。

実際に控除される金額は、所得税や住民税の合計額を上限に戻るお金となりますので、例えば控除額が計算上 50 万円であったとしても、所得税や住民税の合計額が 40 万円でしたら、この金額までしか控除されないことになります。

以上、長文でしたが最後までお読みいただきありがとうございます。